Planujesz sprzedaż nieruchomości w Polsce i jesteś obcokrajowcem? Myślisz, że podatki Cię nie dotyczą? Nic bardziej mylnego! Przekonała się o tym nasza klientka, Wanda z Austrii.
Wanda, sympatyczna Austriaczka, nabyła nieruchomość w Polsce w zeszłym roku. Decyzja o inwestycji była przemyślana, Polska wydawała się atrakcyjnym rynkiem. Czas jednak płynie szybko i rok później Wanda stanęła przed koniecznością sprzedaży swojej polskiej nieruchomości. Transakcja sprzedaży przebiegła sprawnie i szybko, Wanda była zadowolona z obrotu spraw. Jednak jej radość szybko zmąciła jedna myśl: podatki!
„Jestem Austriaczką, czy naprawdę muszę płacić podatek w Polsce od sprzedaży nieruchomości?” – zapytała z niepokojem podczas konsultacji.
To pytanie, które słyszymy bardzo często. Wiele osób, szczególnie obcokrajowców, mylnie zakłada, że polskie podatki ich nie dotyczą. Niestety, w przypadku sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce, rezydencja podatkowa sprzedającego nie ma kluczowego znaczenia. Liczy się miejsce położenia nieruchomości i miejsce uzyskania dochodu.
Zasada jest prosta: sprzedajesz nieruchomość w Polsce – płacisz podatek dochodowy w Polsce. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy od nabycia nieruchomości minęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Wtedy sprzedaż jest zwolniona z podatku. W przypadku Wandy, ten pięcioletni okres ochronny jeszcze nie minął, więc podatek stał się realnym problemem.
Jak obliczyć ten nieszczęsny podatek?
Spokojnie, nie taki diabeł straszny! Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w Polsce wynosi 19% dochodu. A czym jest dochód? To różnica między przychodem ze sprzedaży (czyli ceną, za którą sprzedaliśmy nieruchomość) a kosztami uzyskania tego przychodu.
Do kosztów uzyskania przychodu możemy zaliczyć m.in.:
- Cenę zakupu nieruchomości (udokumentowaną aktem notarialnym).
- Koszty aktu notarialnego przy zakupie.
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) zapłacony przy zakupie.
- Koszty remontów i ulepszeń, które podniosły wartość nieruchomości (ważne – trzeba mieć faktury!).
- Odsetki od kredytu hipotecznego (jeśli był zaciągnięty na zakup tej nieruchomości i naliczone do dnia sprzedaży).
- Koszty pośrednictwa, ogłoszeń związane ze sprzedażą.
Przykład? Proszę bardzo! Załóżmy, że Wanda sprzedała nieruchomość za 500 000 PLN. Kupiła ją rok wcześniej za 400 000 PLN. Poniosła koszty aktu notarialnego przy zakupie w wysokości 5 000 PLN i zapłaciła prowizję pośrednikowi przy sprzedaży – 10 000 PLN.
Dochód Wandy obliczymy następująco: 500 000 PLN (przychód) – (400 000 PLN + 5 000 PLN + 10 000 PLN) = 85 000 PLN.
Podatek dochodowy wyniesie 19% z 85 000 PLN, czyli 16 150 PLN.
Jak i kiedy zapłacić podatek?
Po sprzedaży nieruchomości, Wanda (i każdy sprzedający w podobnej sytuacji) musi złożyć w polskim urzędzie skarbowym zeznanie podatkowe PIT-39. Termin na złożenie zeznania i zapłatę podatku to 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Czyli, sprzedając w 2024 roku, zeznanie składamy i podatek płacimy do 30 kwietnia 2025 roku.
Czy jest szansa na ulgę? Co z ulgą mieszkaniową?
Wanda słyszała o uldze mieszkaniowej. Początkowo miała nadzieję, że jeśli pieniądze ze sprzedaży przeznaczy na zakup innej nieruchomości, to uniknie podatku. Niestety, ulga mieszkaniowa w Polsce ma pewne ograniczenia.
„A co, jeśli kupię nieruchomość w Austrii za te pieniądze?” – zapytała Wanda.
Niestety, w tym przypadku polska ulga mieszkaniowa nie zadziała. Polska ulga mieszkaniowa jest przewidziana dla osób, które przeznaczają środki ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w Polsce. Zakup nieruchomości za granicą, nawet jeśli jest to zakup nieruchomości mieszkalnej, nie kwalifikuje się do tej ulgi.
Na co można przeznaczyć pieniądze, aby skorzystać z ulgi mieszkaniowej w Polsce? Katalog jest dość szeroki i obejmuje m.in.:
- Zakup mieszkania lub domu w Polsce.
- Zakup działki pod budowę domu w Polsce.
- Budowę, remont, rozbudowę własnej nieruchomości w Polsce.
- Spłatę kredytu hipotecznego zaciągniętego na nieruchomość w Polsce.
Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania Polska-Austria – czy pomoże?
Polska i Austria mają podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania. Dobra wiadomość jest taka, że nie zapłacisz podatku podwójnie – raz w Polsce, raz w Austrii. Zgodnie z umową, podatek od sprzedaży nieruchomości płaci się w kraju, gdzie nieruchomość jest położona, czyli w Polsce. Jednak, jako rezydent podatkowy Austrii, Wanda będzie musiała wykazać ten dochód również w swoim zeznaniu podatkowym w Austrii. Podatek zapłacony w Polsce powinien zostać uwzględniony w Austrii, aby uniknąć podwójnego opodatkowania.
Co powinna zrobić Wanda (i każdy obcokrajowiec sprzedający nieruchomość w Polsce)?
- Obliczyć dochód ze sprzedaży nieruchomości.
- Zapłacić podatek dochodowy w Polsce.
- Złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 do 30 kwietnia następnego roku.
- Upewnić się, że ma NIP w Polsce (Numer Identyfikacji Podatkowej). Jeśli nie ma – musi go uzyskać.
- Wykazać dochód ze sprzedaży w swoim zeznaniu podatkowym w Austrii.
Ważna rada na koniec: Prawo podatkowe bywa zawiłe, a sytuacja każdej osoby jest inna. Jeśli masz wątpliwości, skorzystaj z pomocy doradcy podatkowego w Polsce. Profesjonalista pomoże Ci prawidłowo obliczyć podatek, wypełnić formalności i spać spokojnie.
Historia Wandy, choć na początku stresująca, zakończyła się happy endem. Dzięki konsultacji z doradcą podatkowym, Wanda zrozumiała swoje obowiązki, prawidłowo obliczyła i zapłaciła podatek w Polsce. Ty też możesz uniknąć stresu i nieprzyjemnych niespodzianek – pamiętaj o podatkach przy sprzedaży nieruchomości w Polsce, nawet jeśli jesteś obcokrajowcem!
Masz pytania dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości w Polsce? Zostaw komentarz lub skontaktuj się z nami – chętnie pomożemy!
