Czy zaświadczenie z banku o saldzie kredytu jest wymagane do warunkowej umowy sprzedaży? NIE!

Madro Estate: Precyzyjnie o wymogach prawnych w transakcjach z prawem pierwokupu

Jako profesjonaliści z wieloletnim doświadczeniem w obsłudze skomplikowanych transakcji sprzedaży nieruchomości, w tym tych obciążonych kredytem hipotecznym i podlegających prawu pierwokupu (na rzecz Gminy lub innego uprawnionego podmiotu), pragniemy stanowczo odnieść się do powtarzających się nieporozumień.

W ostatnich tygodniach spotykamy się z praktyką, która nie znajduje uzasadnienia w przepisach prawa cywilnego, a jedynie niepotrzebnie wydłuża czas finalizacji transakcji.

Umowa warunkowa a obowiązek informacyjny

Sprzedaż nieruchomości z prawem pierwokupu realizowana jest w dwóch etapach – dwoma aktami notarialnymi. Wymogi dokumentacyjne na każdym z tych etapów są fundamentalnie różne.

Akt 1: Umowa Warunkowa Sprzedaży

Umowa ta jest wyłącznie zobowiązaniem do przeniesienia własności, którego skutek jest uzależniony od niewykonania prawa pierwokupu przez podmiot uprawniony.

• Prawne Sedno Pierwokupu: Uprawniony podmiot (np. Miasto) decyduje wyłącznie o tym, czy skorzysta z przysługującego mu prawa za cenę i na warunkach określonych w umowie warunkowej.
• Technikalia są irrelewantne: Dla ważności umowy warunkowej i dla podjęcia decyzji przez uprawnionego do pierwokupu nie ma znaczenia, w jaki sposób Sprzedający rozliczy się ze swoim wierzycielem hipotecznym. Kwota zadłużenia Sprzedającego oraz numery kont bankowych są technikaliami płatności, które będą miały znaczenie dopiero w przyszłości.
• Wniosek prawny: Do zawarcia umowy warunkowej wystarczający jest odpis z księgi wieczystej, z którego wynika istnienie hipoteki. Zaświadczenie o wysokości kapitału do spłaty nie jest dokumentem niezbędnym na tym etapie.

Dokumenty bankowe są niezbędne, ale na Akt 2

Akt 2: Umowa Przenosząca Własność (Przyrzeczona)

Dopiero na tym etapie transakcja zostaje finalnie sfinalizowana, a cena sprzedaży uregulowana. Aby to było możliwe, konieczne jest jednoczesne wykreślenie hipoteki:

• Bezwzględny Wymóg: Na tym etapie notariusz musi posiadać Promesę Banku oraz Zaświadczenie o Aktualnym Saldo Kredytu.
• Gwarancja Bezpieczeństwa: Dokumenty te są kluczowe, ponieważ wskazują dokładną kwotę i rachunek, na który część środków z ceny sprzedaży musi trafić, aby nastąpiło zwolnienie hipoteki. Jest to absolutny warunek bezpieczeństwa Kupującego i wykreślenia obciążenia z Księgi Wieczystej.

Niepotrzebne opóźnienia i ryzyko strat finansowych

Żądanie przez niektóre kancelarie notarialne Zaświadczenia o saldzie kredytu na Akt 1 (Umowę Warunkową) jest praktyką nadmiernie restrykcyjną, która w istocie blokuje rozpoczęcie biegu terminu pierwokupu. Co więcej, generuje to nieuzasadnione ryzyko i koszty dla Sprzedającego:

1. Utrata ważności dokumentu: Zaświadczenia o saldzie kredytu, a w szczególności Promesy, mają zazwyczaj ściśle określony termin ważności. Wymagając go na umowę warunkową, ryzykujemy, że dokument ten wygaśnie w trakcie oczekiwania na decyzję o pierwokupie (która trwa do miesiąca).
2. Ryzyko mrożenia środków: Najważniejsze jest ryzyko finansowe. Jeśli na umowę warunkową Sprzedający przyniesie promesę, a w międzyczasie wejdzie kolejny miesiąc kalendarzowy oraz okres rozliczeniowy kolejnej spłaty raty, Sprzedający musi i tak opłacić pełną ratę kredytu. W ten sposób unika naliczenia odsetek i zachowuje ważność promesy. Po transakcji bank musi przekalkulować kapitał i zwrócić nadpłatę, co może zamrozić Sprzedającemu kilka tysięcy złotych na czas oczekiwania na zwrot.

Dlatego właśnie dokument ten musi być maksymalnie aktualny i uzyskany tuż przed umową końcową. Wymóg notariusza nie tylko opóźnia, ale też naraża Klienta na niepotrzebną biurokrację (konieczność ponownego wystąpienia do banku) lub straty finansowe związane z mrożeniem kapitału.

Nasze Stanowcze Stanowisko

Jako Madro Real Estate, zawsze stawiamy na skuteczność i minimalizowanie biurokracji.
Dokumenty bankowe są nieodzowne, ale na Akt 2.
Wymóg na Akt 1 to nieuzasadniona nadgorliwość, która szkodzi płynności transakcji.

Nasza rada dla Klienta jest prosta: Dostosujemy się do wymogu notariusza, ale stanowczo uważamy go za błędny. Aby jak najszybciej ruszyć z transakcją, prosimy o pilne złożenie wniosku do banku, by ten niepotrzebny wymóg został spełniony i żebyśmy mogli bez przeszkód przejść do etapu pierwokupu.

Madro Real Estate Szczecin – pracujemy zgodnie z prawem i w trosce o finanse naszych Klientów!
Jeśli czegoś nie wiemy konsultujemy z prawnikami od nieruchomości oraz dwoma szczecińskimi notariuszami.