Wielu inwestorów kuszonych jest wizją wysokich stawek za nocleg i szybkiego zwrotu z inwestycji. Pytanie brzmi: czy ten model faktycznie działa w Szczecinie, czy jest to mit marketingowy?
Jako Madro Estate, z wieloletnim doświadczeniem na szczecińskim rynku, musimy powiedzieć wprost: w Szczecinie najem krótkoterminowy najczęściej opłaca się mniej niż klasyczny najem długoterminowy, a w najlepszym wypadku – jest równie zyskowny, ale wymaga nieporównywalnie więcej pracy.
1. Czynnik Konkurencyjności: Dlaczego Szczecin to nie Kraków czy Sopot?
Klucz do opłacalności najmu krótkoterminowego to wysoki wskaźnik obłożenia (tzw. occupancy rate).
- Prawda o Szczecinie: Nasze miasto ma doskonałą lokalizację biznesową i konferencyjną, co zapewnia ruch w tygodniu. Jednak ruch turystyczny weekendowy i sezonowy jest niższy niż w miastach typowo turystycznych lub biznesowych o skali Warszawy.
- Wniosek: Aby utrzymać rentowność na poziomie zbliżonym do najmu długoterminowego, musisz osiągnąć obłożenie na poziomie min. 75-80% przez cały rok. W Szczecinie jest to niezwykle trudne do zrealizowania bez agresywnej strategii cenowej i intensywnego marketingu. Często po odliczeniu kosztów okazuje się, że realny zysk roczny jest minimalnie wyższy niż przy bezobsługowym najmie na 12 miesięcy.
2. Ukryte Koszty i Intensywność Pracy
Najem krótkoterminowy generuje koszty i pracę, których często nie uwzględnia się w kalkulacjach:
| Pozycja Kosztu | Najem Długoterminowy | Najem Krótkoterminowy | Wpływ na Rentowność |
| Media i Eksploatacja | Pokrywa najemca | Pokrywa właściciel (często wyższe) | 📉 Obniża |
| Serwis Sprzątający/Pranie | 0 zł | 4–8 razy w miesiącu (koszt stały) | 📉 Obniża drastycznie |
| Ubezpieczenie | Standardowe | Wymagane droższe ubezpieczenie OC/działalności | 📉 Obniża |
| Amortyzacja Wnętrza | Niski (najemca dba) | Wysoki (intensywna eksploatacja, częste drobne usterki) | 📉 Obniża |
| Zarządzanie Czasem | 1 telefon na miesiąc | Codzienne check-iny, rezerwacje, interwencje | ⏳ Wymaga poświęcenia czasu |
Ważne! Aby zaoszczędzić czas, inwestorzy zatrudniają firmy do zarządzania, które pobierają 20% – 35% przychodu. To czyni całe przedsięwzięcie często nieopłacalnym.
3. Regulacje Prawne i Podatki: Koniec Eldorado
Rządowe i lokalne regulacje coraz mocniej biorą pod lupę najem krótkoterminowy, traktując go jako działalność gospodarczą, a nie jako zwykłe zarządzanie majątkiem.
- Lokalne uchwały: W wielu miastach mówi się o ograniczeniu liczby dni najmu rocznie lub wprowadzeniu stref zakazu w centrach. Choć w Szczecinie na razie nie mamy drastycznych ograniczeń, to ryzyko zmian w przepisach wisi w powietrzu i może z dnia na dzień zmienić rentowność inwestycji.
- Podatek od nieruchomości: Miasta, w tym potencjalnie Szczecin, mogą zacząć klasyfikować lokale pod najem krótkoterminowy jako lokale użytkowe. To oznaczałoby znacznie wyższy podatek od nieruchomości niż w przypadku standardowego mieszkania mieszkalnego!
- Podatek dochodowy: Najem krótkoterminowy to zazwyczaj działalność gospodarcza, co wymaga innej (często bardziej skomplikowanej) formy rozliczania niż ryczałt od przychodów ewidencjonowanych dla najmu prywatnego.
Madro Estate Radzi: Kiedy Krótkoterminowy ma Sens?
Najem krótkoterminowy ma sens w Szczecinie tylko w dwóch sytuacjach:
- Lokalizacja Premium: Mieszkanie w Hanza Tower, apartamenty na Wałach Chrobrego lub lokale z unikalnym widokiem na wodę – tam, gdzie klient biznesowy jest gotów zapłacić wysoką cenę za prestiż.
- Samodzielne Pełne Zarządzanie: Jesteś na miejscu, masz czas i chęć do codziennej obsługi i serwisu, dzięki czemu unikasz wysokiej prowizji dla zarządcy.
Podsumowując: W większości przypadków klasyczny najem długoterminowy jest bezpieczniejszy, bardziej przewidywalny i finalnie mniej stresujący, a przy profesjonalnym zarządzaniu najmem – niewiele mniej zyskowny. Nie daj się zwieść łatwym zyskom; postaw na stabilność.
Szukasz stabilnej inwestycji na wynajem w Szczecinie? Znamy rynek i pomożemy Ci wybrać lokal, który przyniesie Ci realny i przewidywalny zysk bez ciągłego nadzoru. Skontaktuj się z Madro Estate.
